実は最強の投資術!?都心のタワーマンションでオーナーチェンジ物件を狙え!

利回で判断できない本当の物件価値、その真実

実は最強の投資術!?都心のタワーマンションでオーナーチェンジ物件を狙え!

一般的に不動産投資では利回りの高い物件ほど、投資に適した物件と言われます。
しかし、レッツクリエイションでは利回りだけでなく物件価格の変動も見据えた不動産投資をご提案しています。
それでは実際の事例をもとに、レッツクリエイションの本当の不動産投資を見てみましょう。

その1 選ぶ物件によってこんなに違う!地方新築マンション vs 都心タワーマンション

  • 地方の新築マンション 利回り20% 良さげに見える 4,300万円
  • 築浅の東京都心の中古タワーマンション 利回り14% 賃貸中 3,000万円
選ぶ物件ですべてが決まるんです
"地方の新築マンション"と"都心の賃貸中の中古タワーマンション"を利回りで比べてみると、地方の新築マンションの方が利回りも良く一見投資に適しているように見えますが…。
半年後この選択が大きな明暗を分ける事になります。

半年後…

  • 地方の新築マンション 3,800万円 ローンが組みにくいため価格が大幅ダウン
  • 築浅の東京都心の中古タワーマンション 住宅ローン適用可能になりまさかの値上がり! 空室に 5,000万円 住宅ローン対象になり価格が大幅アップ!
空室になると価値アップ!
都心の中古タワーマンションは空室になると価値が大幅アップ!
実は、投資用のオーナーチェンジ物件は住宅ローンが適用できないため、賃貸中の物件は通常よりも価格が低くなります。つまり賃貸中に購入して空室になると価値が上昇するのです!
一方、地方のマンションは中古になると100%のローンを組みにくくなるため、価値が大きく下がってしまいます。
投資物件購入で得するポイント!
利回りだけで物件を選んでしまうのは、投資家にとってとても危険なこと。表面上の利回りが良く、ペイができる物件であるとしても、短期間で効果的な利益(キャピタルゲイン)を得ることの物件が実は、都心には眠っているのです。
それは、都心の値崩れしにくいというエリア的な条件"住宅ローン"が適用できる、できない、で物件の価値がかわるという真実を知っていることが重要になります。

その2 選ぶ物件によってこんなに違う!東京近郊アパート vs 都心タワーマンション

  • 東京近郊新築アパート 4,300万円
  • 築浅の東京都心の中古タワーマンション 4,300万円
選ぶ物件ですべてが決まるんです
一部屋だけの都心の中古マンションよりも複数の部屋がある東京近郊のアパートのほうが、空室のリスクも低く良さそうに見えてしまいがちです。
こちらも長期的に見てみると大きな差が出てきます。

半年後…

  • 東京近郊新築アパート 3,800万円 東京近郊の過疎化が進み賃貸がつきにくい
  • 築浅の東京都心の中古タワーマンション 4,500万円 都心の開発が進み物件価格も上昇
すでにここから差が出始める
東京近郊では過疎化が進み賃貸がつきにくくなることが予想されています。すると利回も下がり物件価格もどんどん下がっていきます。
一方、都心の台場エリアなどではこれからも開発が進み、東京五輪などもあるため地価は上昇していくため、物件価格も上昇することが予想されます。

さらに20年後…

  • 東京近郊新築アパート 下手すると1,000万円 1,500万円 地価が値上がりしにくい上改装・内装費用がかかる
  • 築浅の東京都心の中古タワーマンション 5,000万円 都心の開発が進み物件価格も高額を維持
3,500万円も物件価格に差が!?
20年後、東京近郊は少子高齢化に伴い、どんどん過疎化が進んでいきます。
賃貸は空室が目立つようになり、地価も値上がりはしにくいと予想されます。また、アパートの場合は改築や内装費用も必要になってきます。
一方、都心は商業施設や病院、高齢者用ケアハウスなど開発が進み、東京五輪などで外国人の流入も増えると、地価は下がりにくく物件価格も高値を維持していくと考えられます。
物件価格を決めるポイントは融資できるかできないか。
上記の2つの物件の金額の差がでるポイントは何だと思いますか?
それはひとえにその物件に融資ができるか、できないか?ということ
左のアパートの場合は、エリア状況・老朽化などのあらゆる問題にぶつかるため、ある程度の年数が経つと、収益性の無い物件とされ、銀行からの融資が得られなくなります。ゆえに現金で買える金額にしかなりません
逆にある程度、築年数が経っても入居者がつきやすい都心のハイグレード物件は、値下がりが極端におきにくいのです。

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